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经营性物业抵押贷款的11大审查要点!

应用类型

1。商业用房:位于中心商务区、中心商务区或市中心繁华区。交通便利,人流、物流、交通四通八达,商贸氛围浓厚。在世界500强企业中排名靠前的商业企业可在大型超市中住宿,并可适当放宽选址要求。商业地产应主要选择大型超市、百货公司、商场等业态。

2。酒店:四星级以上(含四星级),由国际知名品牌管理公司管理。经营状况良好,现金流量稳定,上年平均入住率60%以上。

三。办公楼:办公楼为甲级(含)办公楼,年平均租金高于80%。

定义

经营性房地产是指已建成、验收并投入商业运营,经营管理规范,现金流量充足,合法租赁,综合收益较好的商业、办公用房,包括商场、商品交易市场、写字楼、星级酒店等,综合考虑五、商业设施及其他财产形式。

经营性房地产抵押贷款,是指银行向具有贷款主体法律资格的经营性房地产所有人发放的贷款。银行拥有的财产作为贷款抵押,财产的营业收入用于偿还贷款本息。

三、评审要点

01

租金收入的规定可以实施吗?

借款人应当在银行设立专项资金监管账户,对专项账户实行收支两条线管理,建立收支明细账户,并将财产经营收入转入专项账户。借款人逃避资金监管的,银行应当及时采取措施防范和控制贷后风险。

02

资金使用是否合规?

贷款资金用途可用于满足公司经营范围内合法合规的资金需求,包括但不限于更换责任资金和超过项目资金所需比例的资金,如股东借款。

03

物业租金

检查租金收入是否与贷款金额、贷款期限相匹配;检查租金支付方式,防止房屋抵押给银行时,承租人一次性向借款人支付长期租金;或用出租人对承租人的其他债务冲抵租金,致使银行无法取得租金的还款来源和抵押物的处置。

04

掌握借款人真实所有权结构

从借款人的股权结构、股东背景、综合实力、行业经验、管理团队和公司治理等方面,分析了借款人的经营规范和可持续性。

05

经营性净现金流能否覆盖贷款本息?

经营性房地产在银行贷款期间的净经营现金流量,应当包括银行贷款扣除变更、大修、日常维修、租赁代理费、管理费、财务费用、税金等各项支出后的本息。

06

对租赁期的关注

物权法第一百九十条规定,抵押合同订立前抵押物已经出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押物出租的,租赁关系不对抗已登记的抵押权。因此,应注意区分,加强贷后管理,核实房地产承租人,保障债权安全。

07

对所有权的关注

考虑到其他抵押权人的存在,银行应当是第一抵押权人;抵押人对抵押物是否具有独立处分权;抵押物在土地使用权转让合同和财产转让合同中是否有无限转让条款;抵押物是否具有抵押权。当事人已被查封;抵押物是否属于抵押人所欠税款,可以向税务机关提出书面说明,了解其所欠税款。为防止抵押人欠税造成抵押风险;抵押物是否欠税;抵押物是否残缺或结构特殊不能独立处理。

08

关注评价的价值是否真实有效?

评估方法必须包括成本法,反映抵押物的原始购买成本;市场法应与周围可比的实际交易案例进行比较;评估条件不能随意假设,必须有文件依据,土地利用性质和规划用途的准确依据,c不按出让土地估价,工业用地不按商品住宅用地估价。评价;评价重要条件的容积率,并提供合理、合法的依据。

抵押物估价应充分考虑房地产市场的周期性变化,客观合理地进行估价。在当前房地产市场整体下行阶段,应根据相关银行管理办法,结合建设成本、周边市场同类房地产交易价格、租赁和销售等因素,认真确定抵押物价值,防范市场风险。t抵押物价值过高和房地产市场周期性变化导致的折旧;防范抵押物不完整或抵押物特殊结构无法独立处置或处置困难的风险;防止实际控制人向银行出售高溢价的财产。以大量现金套利的形式。

09

关注抵押品的流动性

分析判断抵押品的价值稳定性(好的、一般的或明显的问题)、流动性(强的、一般的或明显的问题)。鉴于建设期长,评估物业价值超过建设成本,在实现抵押权时,应充分考虑应交税金(特别是土地增值税)对抵押权最终价值的影响。

加强借款人现金流量分析

借款目的是偿还股东借款的,应当将偿还给股东的借款金额与其他应付款、长期应付款和其他应付款进行比较。贷款目的是替换他人贷款的,应当查询申请人在中国人民银行征信系统中的贷款余额、期限和情况,核实拟替换的贷款情况,以及申请人的长短期贷款金额是否与拟由另一家银行替换的贷款金额,以及该长期和短期贷款在连续年财务报表中的形成时间和申请人的经营情况是否适合。

分析应付账款中是否存在未付工程款;如果连续几年应纳税额增加,则分析是否存在欠税;如果存在欠税,则在计算抵押物价值时扣除欠税。

十一

其他事项

如果担保包含在信贷计划中,则应全面分析担保人。重点是参照担保人部分分析借款人自身的经营状况,重点关注担保人的补偿意愿和补偿能力。在经济低迷时期,更需要把握补偿意愿。可以通过旁侧调查、询问担保人是否有其他负面消息等综合判断,另外,我们应该关注担保人与借款人的关系,防范相关担保,这在一定程度上与信用类似。



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